文/华彩咨询 白万纲

前言

近年来，随着我国经济进入高质量发展阶段，地方经济发展方式逐渐发生变化。过去，各地更加注重扩大投资和建设新项目，希望通过基础设施建设和产业发展带动经济增长。经过多年建设，大量资产陆续形成，但部分资产因市场需求变化、运营能力不足等原因利用率不高，在一定程度上影响了资产使用效率。

在这样的背景下，国家开始更加重视存量资产盘活，希望先提高已有资产的利用效率，再将盘活形成的资金投入新的重点项目建设，进一步形成存量资产与新增投资相互促进的良性循环。同时，通过盘活低效资产，提高资金使用效率，也有助于缓解地方财政压力，提升国有资产运营效率。

2022年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），明确提出通过市场化方式盘活长期闲置、低效运转的存量资产。随后，国家发展改革委、国务院国资委等部门陆续出台配套政策，鼓励地方国企根据不同资产类型和经营特点，分类选择适合的盘活方式，提高资产运营效率。

首先，盘活存量资产有助于缓解企业资金压力，提高资金使用效率。地方国企在长期建设过程中形成了大量厂房、土地、基础设施等存量资产，但部分资产尚未充分发挥价值，占用了企业资金资源。通过资产出租、转让、资产证券化等方式，可以将存量资产转化为有效现金流，为企业后续发展和项目建设提供资金支持。

其次，盘活存量资产有助于提高国有资产利用效率，减少资源浪费。部分资产受市场环境变化、产业调整以及运营能力不足等因素影响，存在利用率较低、收益不足等问题。通过资产整合、市场化运营等方式，可以推动低效资产重新发挥价值，提高资产运营水平。

此外，盘活存量资产有助于优化国有资本布局，推动地方国企聚焦主责主业。通过资产整合、产权转让和资源优化配置，可以减少低效非核心资产占用，将资源集中于优势产业和重点业务领域。

最后，盘活存量资产有助于推动地方国企市场化转型。通过引入专业运营主体、社会资本以及数字化管理工具，可以提升企业资产管理和运营能力，推动地方国企由重建设投入向重运营效益转变。

第一部分、中西部地区中小地方国企存量资产现状

一、存量资产规模持续积累

综合来看，中西部地区中小地方国企经过长期建设发展，形成了一定规模的存量资产。随着地方基础设施建设、产业发展以及公共服务体系不断完善，地方国企承担了大量投资建设任务，逐步形成覆盖城市建设、产业发展和公共服务等领域的资产体系。

这些存量资产既是地方国企开展经营活动的重要基础，也是推动区域经济发展的重要资源。随着发展阶段变化，地方国企资产管理重点逐渐由新增投资建设向存量资产运营和价值提升转变。

二、存量资产运营效率仍有提升空间

从运营情况来看，中西部地区中小地方国企存量资产整体利用效率存在一定差异。部分资产形成时间较早，随着市场环境、产业结构以及区域发展条件变化，其实际使用情况与原有规划目标存在一定差异。

同时，由于不同类型资产在功能属性、收益模式和管理要求方面存在区别，部分资产仍处于传统管理阶段，资产价值挖掘和运营水平有待进一步提升。部分存量资产虽然具备一定使用价值，但尚未充分转化为持续收益来源。

总体来看，中西部地区中小地方国企存量资产呈现规模较大、形成时间较长、运营效率存在差异等特点，后续需要通过分类管理和市场化运营方式进一步释放资产价值。

第二部分、存量资产基本类型

中西部地区中小地方国企承担着城市建设、公共服务和产业发展的多项任务，因此存量资产类型较为丰富。不同类型资产在用途、收益能力和管理方式等方面存在较大差异，也决定了盘活过程中需要采取不同的思路和方式。结合目前地方国企的实际情况，本文将存量资产主要分为经营性资产、公益性资产、低效闲置资产以及在建及未形成收益资产四类。

一、经营性资产

第一类是经营性资产。经营性资产是指能够持续产生经营收入和现金流的资产，是地方国企开展市场化经营的重要基础，主要包括商办楼宇、产业园区厂房、物流仓储、租赁住房、酒店以及收费停车场等。这类资产具有一定盈利能力，但受区域经济发展水平、产业基础和市场需求等因素影响，部分资产收益率仍然偏低，运营效率还有进一步提升空间。

二、公益性资产

第二类是公益性资产。公益性资产主要承担公共服务职能，其建设目的更多是保障居民生活和城市正常运行，而不是直接获取经营收益，主要包括供水、供热、污水处理、市政道路、公园绿化以及公共交通等基础设施。这类资产投资规模较大、回收周期较长，大多依靠财政补贴维持运营，市场化盘活难度相对较高。

三、低效闲置资产

第三类是低效闲置资产。低效闲置资产是指长期未得到有效利用或利用效率较低、无法形成稳定收益的资产，主要包括闲置厂房、空置办公楼、老旧仓库、停工项目以及长期闲置土地等。这类资产长期占用资金资源，同时持续产生维护和管理成本，是当前地方国企盘活工作的重点对象。

四、在建及未形成收益资产

第四类是在建及未形成收益资产。在建及未形成收益资产是指已经投入建设资金，但尚未建成投入使用，或建成后暂时未形成经营收益的资产，主要包括停工项目、缓建工程以及尚未达到运营条件的产业园区、文旅项目等。这类资产资金沉淀较大，短期内难以形成稳定现金流，对企业资金周转带来一定压力。

第三部分、中西部地区中小地方国企存量资产盘活主要路径

一、资产整合优化

资产整合优化是指对地方国企内部现有存量资产进行梳理和分类，将分散、低效使用的资产进行集中管理和重新配置，提高资产整体利用效率。其主要目的是解决部分国企资产分布较散、重复配置以及管理效率较低等问题，使原本未充分发挥价值的资产得到更有效利用。

具体来看，资产整合优化首先需要对企业现有土地、厂房、办公楼、设备等资产进行全面清查，了解资产的权属情况、使用状态以及实际收益情况。

在此基础上，根据不同资产特点采取相应措施。对于多个下属企业持有的同类资产，可以通过划转整合的方式集中管理。

例如，不同子公司分别持有的小型仓储设施，如果单独运营存在利用率不足的问题，可以整合至统一运营平台，提高仓储资源的使用效率。对于长期闲置或利用价值较低的资产，则可以通过改造提升、功能调整或剥离处置等方式进行优化。

该路径主要适用于资产数量较多、分布较散以及内部管理较为分散的地方国企。通过资产整合，可以减少资源浪费，提高资产管理效率，同时为后续开展市场化运营、租赁转让等其他盘活方式提供基础。

二、市场化运营

市场化运营是指地方国企不再单纯依靠自身管理存量资产，而是通过引入专业运营企业、合作经营等方式，提高资产运营能力和收益水平。其核心在于利用外部专业经验和市场化管理方式，改变部分资产长期闲置或低效利用的状态，使资产发挥更大的价值。

具体来看，市场化运营主要包括委托专业机构管理、合作开发以及自主开展市场化招商等方式。对于部分具有利用价值，但由于国企自身缺乏招商、运营经验而收益较低的资产，可以通过引入专业团队负责经营。例如，对于闲置厂房或老旧园区，可以由专业运营公司进行改造规划，并负责招商，引入企业入驻，通过租金收入和运营服务收入提升资产收益。对于办公楼、停车场等具有经营潜力的资产，也可以通过合作运营的方式，提高资产使用效率。

该路径主要适用于具有一定市场价值，但由于运营能力不足导致利用效率较低的存量资产。通过市场化运营，可以借助外部专业能力提升资产经营水平，同时推动地方国企从传统的资产管理模式向更加注重运营效率的模式转变。

三、资产租赁与转让

资产租赁与转让是地方国企盘活存量资产中较为直接的方式，主要通过出租或出售闲置、低效资产，使原本未充分利用的资源转化为现金流。其中，租赁主要是在保留资产所有权的基础上，通过对外出租获取持续收益；转让则是通过出售资产实现一次性资金回收。

具体来看，对于仍具有使用价值但企业暂时没有开发计划的资产，可以优先考虑租赁方式。例如，对于闲置厂房、办公楼、商业用房等资产，可以通过公开招租、长期出租等方式，引入企业或其他使用主体，提高资产利用率并获得稳定租金收入。对于长期闲置、与企业发展方向关联较低，或者后续运营价值有限的资产，则可以通过产权交易平台进行公开转让，实现资产退出并回收资金。

该路径主要适用于权属清晰、具有一定市场需求，但当前未得到有效利用的土地、房产、设备等存量资产。通过租赁和转让，可以根据资产实际情况选择不同处理方式，提高资产流动性，减少长期闲置带来的资源浪费。

四、资产证券化及REITs模式

资产证券化及REITs是指将能够持续产生收益的存量资产，通过金融方式提前转化为资金，提高资产利用效率。其核心是利用资产未来产生的收益获得资金，而不是直接出售资产本身。

具体来看，对于已经投入运营并能够持续产生收入的资产，例如产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等，可以通过资产证券化或REITs方式盘活。简单来说，如果一个资产未来可以持续带来租金或经营收入，企业可以将这些未来收益转化为当前可使用的资金，用于新的项目建设或业务发展。

与资产租赁和转让相比，资产证券化及REITs更适用于具有稳定收益能力的优质资产。租赁主要是通过出租资产获得持续收入，转让则是直接出售资产回收资金，而资产证券化及REITs是在保留资产运营的基础上，提前释放资产价值。

该路径主要适用于已经形成稳定运营模式、具有持续现金流的存量资产。通过资产证券化及REITs，可以盘活长期沉淀的重资产，提高资金使用效率，为地方国企后续发展提供资金支持。

五、产权转让及混合所有制改革

产权转让及混合所有制改革是指通过调整企业股权结构，引入新的投资者或合作方，借助外部资金、技术和管理经验，提高企业经营能力。其主要用于解决部分地方国企资金不足、运营能力有限，导致部分业务或资产价值未充分发挥的问题。

具体来看，对于长期经营困难、与企业主业关联较低或缺乏持续运营能力的企业，可以通过产权转让方式，将部分或全部股权转让给其他市场主体，实现资金回收和业务退出。对于仍具有发展潜力但缺少运营能力的企业，则可以通过混合所有制改革，引入民营企业或其他社会资本共同参与经营。例如，地方国企拥有产业园运营平台，但缺乏招商和运营经验，可以引入专业企业共同持股，提高园区运营效率。

与资产租赁和转让不同，产权转让及混合所有制改革调整的是企业股权关系，而不是单个资产的出租或出售。通过引入外部资源，可以提升企业经营能力，推动国有资产价值提升。

六、资产置换与资源整合

资产置换与资源整合是指通过资产交换或资源整合的方式，调整企业现有资产配置，使资产更加符合企业发展需求。其主要解决部分国企存在资产位置不合理、用途不匹配或资源分散等问题。

具体来看，部分地方国企手中可能存在暂时无法发挥价值的土地、厂房等资产，但企业发展又需要其他类型的资源。此时，可以通过资产置换方式，用自身低效资产交换更适合发展的资产，提高资源利用效率。例如，企业可以用闲置土地置换产业发展所需的土地资源，解决资产闲置和资源需求不匹配的问题。此外，对于分散在不同企业中的土地、厂房等资源，也可以通过整合方式集中管理，提高后续开发和运营效率。

该路径主要适用于资产仍具有一定价值，但由于位置、用途或配置问题未能有效利用的情况。通过资产置换和资源整合，可以优化资产布局，提高资源利用效率。

七、数字化资产管理

数字化资产管理是指利用数字化系统对地方国企存量资产进行统一管理，通过建立资产信息台账，及时了解资产的数量、位置、使用情况以及收益情况，提高资产管理效率。其主要解决部分地方国企资产数量较多、分布较散，难以及时掌握资产实际情况的问题。

在实际过程中，地方国企可以建立统一的资产管理平台，将土地、厂房、办公楼、设备等各类资产信息进行集中记录，明确资产权属、使用状态和经营情况。在此基础上，企业可以及时发现长期闲置或利用效率较低的资产，并根据资产特点选择合适的盘活方式。例如，通过系统发现某些厂房长期空置后，可以进一步匹配招商需求或制定出租方案，提高资产利用效率。

与其他盘活方式不同，数字化资产管理并不是直接对资产进行出租、转让或改造，而是帮助企业先了解自身有哪些资产、目前使用情况如何，从而更准确地判断哪些资产需要进一步盘活。对于资产数量较多、分布较散的地方国企来说，数字化管理可以减少资产信息不清、管理分散等问题，提高后续资产盘活工作的效率。

第四部分、不同类型存量资产的盘活路径选择

不同类型存量资产由于形成原因、功能定位以及当前面临的问题不同，适合采取的盘活方式也存在差异。因此，需要结合资产特点选择相应路径。同时，数字化管理可以作为盘活过程中的辅助方式，帮助企业掌握资产情况，为后续盘活提供支持。

一、经营性资产盘活路径选择

经营性资产通常已经具备一定经营基础，但部分资产并未充分发挥作用。以产业园区为例，虽然已经建设厂房、配套设施，并能够通过企业入驻获得收入，但受区域产业基础、招商能力以及运营方式等因素影响，仍可能存在企业入驻不足、资产利用率较低、收益水平不高等问题。因此，该类资产盘活的重点不是简单进行资产处置，而是通过改善运营方式，提高资产利用效率。

对于运营能力不足导致收益较低的资产，可以通过市场化运营方式进行盘活。部分地方国企拥有产业园、商业物业等资产，但在招商、产业导入、日常运营等方面经验不足，难以充分发挥资产价值。通过引入专业运营机构参与管理，可以提高资产使用效率，增加经营收入。

对于暂时未得到有效利用但仍具有使用价值的资产，可以通过租赁与转让方式进行盘活。例如，闲置厂房、商业用房等资产，如果仍存在市场需求，可以通过出租方式形成持续收益；对于长期闲置、未来利用价值有限的资产，则可以通过转让方式回收资金，减少资源占用。

对于已经形成稳定收益的优质资产，可以进一步采用资产证券化及REITs方式进行盘活。由于此类资产能够持续产生现金流，具备进一步开发利用的基础，可以通过金融方式提高资金使用效率。但对于收益不稳定或运营尚不成熟的资产，该方式适用性较低。

对于具有发展潜力但企业自身缺少运营能力的资产，可以通过产权转让及混合所有制改革方式，引入外部企业共同参与经营。例如，产业园运营平台可以通过引入专业企业，提高招商和运营能力。

因此，经营性资产盘活的核心是解决资产存在价值，但收益没有充分发挥的问题，需要根据资产实际情况选择提升运营、出租转让或引入合作等方式，提高资产收益水平。

二、公益性资产盘活路径选择

公益性资产与经营性资产在功能定位和运营方式上存在一定差异。该类资产主要承担公共服务职能，部分项目投资规模较大、运营周期较长，在长期运行过程中可能面临投入成本较高、收益不足以覆盖运营支出、管理压力较大等问题。因此，公益性资产盘活更多需要关注运营效率和资源利用情况。

对于数量较多、分布较散的公益性资产，可以通过资产整合优化方式提高管理效率。例如，部分地方国企同时负责多个区域的供水、污水处理等公共设施，如果不同项目分别管理，可能存在资源分散、运维成本较高等问题。通过整合同类资产，可以集中配置人员、设备等资源，提高日常管理效率。

对于具备一定运营条件的公益性资产，可以通过市场化运营方式改善运营效果。在保障公共服务功能的基础上，引入专业运营主体参与管理，有助于提升资产使用效率。例如，公共停车设施、公共场馆等资产，可以通过优化运营方式提高利用率；部分基础设施项目也可以通过专业机构参与运营，降低管理成本。

对于因城市发展变化导致资产使用需求发生变化的公益性资产，可以通过资产置换与资源整合方式进行调整。例如，部分公共设施建设时间较早，随着人口分布和区域规划变化，原有布局与当前需求存在差异，可以通过资源调整，使设施配置更加符合实际使用需要。

因此，公益性资产盘活的重点在于结合资产特点，解决运营成本较高、管理分散以及资源配置不合理等问题。通过资产整合、运营优化和资源调整等方式，可以提高国有资产利用效率。

三、低效闲置资产盘活路径选择

低效闲置资产的主要问题在于资产长期未得到有效利用，部分资产无法形成收益，同时还会产生维护和管理成本。因此，该类资产盘活的重点是判断资产是否仍具有利用价值，并根据实际情况选择重新利用或退出方式。

首先，对于分散在不同主体、长期缺少统一管理的闲置资产，可以通过资产整合优化方式进行集中处理。部分地方国企下属企业较多，闲置厂房、土地、设备等资产分布较散，单个资产难以单独发挥作用，通过统一梳理和分类管理，有助于后续选择合适的盘活方式。

其次，对于仍具有利用价值，但原有用途已经不适应当前需求的资产，可以通过市场化运营方式重新开发利用。例如，部分老旧厂房随着产业调整出现闲置，可以结合区域需求调整用途，改造成产业园、仓储空间等，提高资产使用效率。

对于具备使用条件但短期内缺少利用方向的资产，可以通过租赁方式形成收益；对于长期闲置、利用价值较低的资产，则可以通过转让方式实现退出。

此外，对于部分资产本身具有一定基础，但原企业缺少运营能力的情况，可以通过引入合作方改善后续运营；对于资产用途与企业需求不匹配的情况，则可以通过资源调整方式优化配置。

因此，低效闲置资产盘活的核心是让长期沉淀的资产重新进入有效使用状态，根据资产情况选择改造利用、出租转让或资源调整等方式，提高存量资产利用效率。

四、在建及未形成收益资产盘活路径选择

在建及未形成收益资产的主要问题在于项目已经投入资金，但尚未形成稳定收益。部分项目可能由于建设周期较长、资金压力增加、市场需求变化等原因，无法按照原计划推进或投入运营，导致资金长期沉淀。因此，该类资产盘活的重点是推动项目尽快完成建设并进入有效运营阶段。

对于存在重复建设、规划不合理或推进分散的项目，可以通过资产整合优化方式进行调整。例如，部分地区存在多个主体同时推进相似项目的情况，可以通过整合资源、优化项目布局，提高建设和运营效率。

对于项目具有发展基础，但企业自身资金或运营能力不足的情况，可以通过产权转让及混合所有制改革方式引入外部力量。例如，产业园等项目建设过程中，如果企业面临资金压力，可以引入具有资金实力或运营经验的合作方，共同推进项目建设和后续运营。

对于项目方向与当前市场需求不匹配的情况，可以通过资产置换与资源整合方式进行调整。部分项目在建设过程中外部环境发生变化，原有规划难以形成预期收益，可以通过调整资源配置，转向更符合市场需求的发展方向。

对于具备运营基础或即将建成的项目，可以提前引入市场化运营方式。例如，产业园等项目在建设阶段就可以开展招商工作，根据企业需求调整配套设施，缩短项目建成后的空置时间，加快形成收益。

因此，在建及未形成收益资产盘活的核心是解决项目从建设到运营之间的衔接问题。通过优化项目布局、引入合作力量以及提前规划运营，可以推动沉淀资金尽快转化为有效收益。

第五部分、中西部地区中小地方国企存量资产盘活堵点分析

一、优质经营性资产不足

中西部地区中小地方国企存量资产整体质量相对较低，优质经营性资产占比较少，能够持续产生稳定收益的资产相对不足。这类企业承担了大量基础设施建设、公共服务保障等任务，形成的存量资产中，公益性资产、老旧厂房、闲置土地等占比较高，部分资产区位条件较弱、市场价值有限，即使完成改造，也难以形成稳定现金流。

同时，部分老旧厂房、资源型企业遗留资产由于建设时间较早，存在配套设施老化、功能布局落后等问题，需要投入较多资金进行改造，进一步增加了资产盘活成本。此外，部分资产虽然具有一定开发利用价值，但由于前期规划、功能定位等因素影响，与当前市场需求存在一定差异，资产价值难以充分释放。

因此，优质经营性资产不足使部分存量资产难以形成稳定收益，也降低了企业通过市场化方式开展资产盘活的空间。

二、资产权属关系复杂

资产权属关系复杂是中西部地区中小地方国企存量资产盘活过程中较为突出的堵点。部分资产由于形成时间较早，在企业改制、行政划转和资源整合过程中，存在产权证照不完善、土地与房屋权属不一致、实际使用人与登记主体不一致等情况，使部分资产在盘活前就需要花费较多时间处理权属问题。

对于这类资产，在出租、转让或合作开发前，通常需要先完成权属确认、证照补办等工作，涉及自然资源、住建、国资等多个部门，协调环节较多，办理周期较长。部分中小地方国企由于历史档案保存不完整、相关资料缺失，还需要进一步核实资产来源和权属情况，导致盘活进度受到影响。

此外，权属关系不清也增加了社会资本参与的顾虑。对于产权存在瑕疵、手续尚未完善的资产，投资主体往往更加谨慎，即使资产本身具有一定开发价值，也可能因后续存在权属风险而放弃合作，导致部分资产长期无法进入市场。因此，资产权属关系复杂不仅延长了资产盘活周期，也增加了盘活过程中的沟通协调成本。

三、产业基础薄弱

中西部地区中小地方国企存量资产盘活还受到区域产业基础相对薄弱的影响。相比东部地区产业集聚程度较高、市场主体较多，中西部部分地区产业发展相对缓慢，市场活力不足，对存量资产的承接能力相对有限。

对于产业园区、老旧厂房、商业物业等经营性资产而言，盘活不仅需要完成资产改造，更需要依靠产业导入和企业入驻形成持续运营。但受本地产业规模较小、市场主体数量有限以及人口流动等因素影响，部分资产即使完成改造，也可能面临招商困难、出租率不高、运营收益不稳定等问题，资产价值难以充分发挥。

同时，由于社会资本和专业运营机构更倾向于布局产业基础较好、市场需求较大的地区，中西部中小地方国企能够吸引的外部投资相对有限，资产盘活更多依赖本地市场，进一步增加了盘活难度。因此，产业基础不足使部分存量资产缺少稳定的市场需求和产业支撑，即使完成改造，也难以通过企业入驻和持续运营形成长期收益。

四、市场化运营能力不足

中西部地区中小地方国企在存量资产盘活过程中，普遍存在专业化运营能力不足的问题。相比东部地区已经形成较成熟的资产运营体系，部分中西部中小地方国企仍以传统资产管理模式为主，对存量资产的运营方式相对单一，主要依靠出租、简单转让等方式，缺乏产业导入、资产包装和资本运作等专业能力。

同时，由于专业运营人才相对不足，部分企业在招商策划、业态规划、项目运营等方面经验有限。对于老旧厂房、产业园区等资产，部分企业往往能够完成基础改造，但缺少后续持续运营能力，难以根据市场需求及时调整运营方向，导致资产利用效率不高。

此外，中西部地区专业运营机构数量相对较少，能够提供园区运营、城市更新、资产管理等专业服务的企业有限，部分地方国企难以借助外部专业力量开展资产盘活，也进一步限制了盘活方式的创新。因此，运营能力不足导致部分企业难以根据市场需求开展资产定位、招商和持续运营，影响了存量资产价值的进一步释放。

五、融资渠道受限

存量资产盘活通常需要投入资金用于资产改造、配套设施完善和后续运营，但中西部地区中小地方国企融资能力相对有限，部分项目因缺少资金支持难以顺利推进。

近年来，在地方政府债务约束不断加强的背景下，中小地方国企融资难度进一步增加。部分企业信用水平相对较低，银行贷款审批更加谨慎；同时，部分存量资产收益不稳定、现金流不足，难以满足资产证券化、REITs等融资方式对资产收益和运营能力的要求，可选择的融资渠道相对有限。

此外，部分存量资产前期改造投入较大，而资金回收周期较长，企业短期内难以形成资金循环。一些具备盘活条件的项目，也可能因资金无法及时落实而延缓实施。因此，部分具备盘活条件的项目可能因资金不足难以及时实施，影响企业后续改造和运营安排。

六、管理机制和政策保障不足

存量资产盘活涉及规划调整、土地管理、产权办理等多个环节，仅依靠企业自身难以完成，需要多个部门共同推进。但在实际工作中，部分地区仍存在部门协调周期较长、审批流程较多等问题，影响了盘活工作的推进效率。

对于部分历史遗留问题较多的资产，还需要国资、自然资源、住建等多个部门共同协调处理。由于涉及部门较多，不同部门之间衔接不够顺畅，一些资产即使具备盘活条件，也可能因为手续办理时间较长而迟迟无法推进。

此外，部分地区针对存量资产盘活的配套政策仍有进一步提升空间，在土地用途调整、社会资本参与以及容错机制等方面，对中小地方国企的支持力度仍然不足，也增加了企业推进存量资产盘活的难度。

第六部分、中西部地区中小地方国企存量资产盘活实操案例

典型存量资产盘活案例对比

一、遵义交旅投资1964文化创意园：工业遗存资产功能转换

遵义交旅投资（集团）有限公司在推进1964文化创意园项目建设过程中，面临原长征十二厂停产后厂房长期闲置的问题。随着原有工业生产功能退出，厂房已无法继续通过传统生产方式创造收益，但由于建筑主体保存较好，同时具有一定历史文化价值，如果直接拆除重建，不仅需要投入较大资金，也会损失原有工业遗存特色。因此，该项目需要解决的核心问题并不是简单处置闲置厂房，而是如何结合资产自身特点重新挖掘利用价值。

针对这一问题，企业首先对厂房保存情况、工业遗存价值以及区域市场需求进行判断，确定该资产具备进一步开发利用条件。在此基础上，企业没有采取拆除重建方式，而是选择保留原有厂房建筑、工业设备等具有代表性的工业遗存，并根据市场需求对空间功能进行重新规划。

在改造过程中，企业对基础设施和内部空间进行优化，同时结合当地三线建设历史文化资源，引入文化展示、创意办公、艺术展览以及休闲消费等业态，使原本用于工业生产的空间转变为具有商业运营价值的文化消费空间。后续运营过程中，项目通过持续开展文化活动、完善园区运营和招商管理，提高项目吸引力，逐步形成稳定运营模式。

该案例表明，对于历史形成的低效存量资产，盘活重点并不是简单拆除或处置，而是需要先判断资产价值，再结合区域需求重新定位功能，通过空间改造、业态导入和运营管理，使低效资产转变为具有持续经营能力的资产。

二、泉州文旅集团古城巷遇酒店：存量物业市场化运营提升

泉州文旅集团在推进存量资产盘活过程中，针对原中侨集团电子仪器厂因产业调整导致原有生产功能弱化、资产利用效率下降的问题，结合泉州古城文化资源优势，对闲置厂区进行改造利用，将原工业空间转变为文旅消费空间。该项目需要解决的核心问题并不是简单处置闲置厂房，而是如何利用区域资源优势，提高存量物业的经营价值。

针对这一问题，企业根据厂区所处区位条件和市场需求，对原有资产功能进行重新定位，没有简单出租或出售，而是保留原有建筑空间基础，对内部功能进行调整，将厂区改造为古城巷遇酒店。其中，一层设置酒店大堂、非遗文化展示空间及商业配套，二至四层改造为酒店客房，同时融入闽南特色和非遗文化元素，使原本低效利用的工业厂区转变为具有消费场景的文旅资产。

在后续运营过程中，项目并非依靠单一住宿收入，而是围绕文化消费需求引入商业演出、文创产品销售等业态，并结合公益性文化活动提升项目吸引力，形成住宿+文化体验+商业消费的综合运营模式。项目运营后，酒店年均入住率达到80%，节假日期间入住率超过95%，有效提升了存量资产的运营效率。

该案例表明，对于具有一定区位优势和空间基础的存量物业，盘活关键不仅在于完成资产改造，更需要结合市场需求设计运营模式，通过业态组合和专业化运营，提高资产持续收益能力。

写给未来的话

本文围绕中西部地区中小地方国企存量资产盘活问题进行了分析。研究发现，地方国企在长期发展过程中积累了较多存量资产，但部分资产受到区域发展水平、市场需求变化以及运营能力不足等因素影响，没有充分发挥作用。其中，中小地方国企由于资金实力、专业人才和市场资源相对有限，在存量资产盘活过程中面临更大的困难。

不同类型资产面临的问题并不相同，因此需要结合资产实际情况选择合适的盘活方式。对于老旧厂房等具有一定基础的资产，可以通过调整用途、优化功能等方式提高利用效率。对于产业园区、标准厂房等资产，需要重点解决企业引入和后续运营问题。对于长期闲置、利用价值较低的资产，则可以通过出租、转让等方式减少资源占用。

总体来看，中西部地区中小地方国企存量资产盘活的重点，不只是解决资产闲置问题，更重要的是提高资产后续运营能力。企业需要加强对存量资产的分类管理，了解不同资产的特点和价值，同时结合自身条件，引入外部运营力量，提高资产利用效率。

【全文完】